Có nên mua bán bất động sản(BĐS)? 05 cách đầu tư bất động sản & 20 lời khuyên khôn ngoan nhất

Thị trường bất động sản trước đây là sân chơi có chọn lọc dành cho những người có vốn đầu tư lớn và dám mạo hiểm. 

Tuy nhiên, hiện nay rất nhiều nhà đầu tư cá nhân dấn thân vào lĩnh vực này vì mức lợi nhuận “khủng”. Phương thức đầu tư cũng đa dạng hơn cho nhà đầu tư, thay vì đầu tư trực tiếp, họ cũng có thể tham gia đầu tư gián tiếp với số vốn nhỏ.

Trong bài viết hôm nay chúng ta sẽ tìm hiểu về các cách đầu tư bất động sản; năm 2022 có nên mua bán bất động sản hay không và 20 lời khuyên khôn ngoan nhất cho người tham gia.

Đầu tư bất động sản là hoạt động mua bán, cho thuê, kinh doanh và quản lý bất động sản nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận hơn là sử dụng làm chỗ cư trú chính.  

Phân loại đầu tư bất động sản:

#1.1 Đầu tư căn hộ chung cư: khi giá thành đất thổ cư ngày càng tăng cao thì việc mua bán căn hộ chung cư trở thành lựa chọn cho nhiều hộ gia đình và cá nhân. Sự đa dạng về phân khúc từ bình dân đến cao cấp với hệ thống an ninh, tiện ích khiến cho nhu cầu tăng cao. Việc đầu tư căn hộ chung cư thường có thanh khoản tốt tuy nhiên giá bán có thể bị thổi lên quá mức hoặc chu kỳ tăng giá chậm.

#1.2 Đầu tư nhà đất dân cư: các khu đất thổ cư hoặc đất với nhà sẵn có luôn có nhu cầu cao, đặc biệt khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển. Việc đầu tư nhà đất khu dân cư có thể nhanh chóng với thanh khoản cao và tăng giá tốt nhưng cũng sẽ có những rủi ro về mặt pháp lý cũng như quy hoạch.

#1.3 Đầu tư đất nền dự án: là các lô đất thuộc một dự án mà chủ đầu tư quy hoạch lại hoặc thực hiện xây thô ở giai đoạn đầu của dự án. Việc mua bán đất nền hiện nay khá phức tạp, nhiều chủ đầu tư  cố tình làm sai quy định để bán cho nhà đầu tư nhằm xoay tài chính thực hiện dự án. Mặc dù cơ hội kiếm lợi nhuận cao nhờ việc mua bán sớm nhưng nhà đầu tư cũng chịu rủi ro cao từ việc quy định kiến trúc và quy hoạch, thời gian bàn giao hay thủ tục pháp lý.

#1.4 Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng (biệt thự nghỉ dưỡng, condotel…): du lịch ngày càng phát triển khiến cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trở nên sôi động. Các khu vực ven biển hay khu du lịch được khai thác đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư. 

#1.5 Đầu tư Officetel, Shophouse, nhà mặt phố: đây là loại hình bất động sản thường được sử dụng cho mục đích kinh doanh. Những người đầu tư loại hình này để kinh doanh hoặc cho thuê lại có thể đem lại lợi nhuận ổn định nhưng vốn đầu tư khá cao.

#1.6 Đầu tư đất nông nghiệp: đất nông nghiệp hay đất canh tác thường có giá thấp trong các loại bất động sản. Tuy nhiên thường không thể chuyển đổi thành đất cho mục đích sử dụng khác như xây dựng nhà ở hay kinh doanh. Tuỳ vào mục đích sử dụng của loại đất nông nghiệp mà người đầu tư có thể sử dụng khai thác vận hành như việc trồng cây lâu năm, cây ngắn ngày, chăn nuôi…

 #1.7 Đầu tư hoa viên nghĩa trang: Việt Nam có tục lệ chôn cất người đã khuất tại các nghĩa trang và xây dựng lăng mộ. Với việc quỹ đất ngày càng thu hẹp hiện nay nên giá đất tại nghĩa trang tăng mạnh. Việc đầu tư đất hoa viên nghĩa trang có thể đem lại lợi nhuận cao nhưng sẽ chịu rủi ro về việc quy hoạch của nhà nước.

Mỗi loại hình bất động sản đều có những ưu và nhược điểm khác nhau và việc đầu tư có thể không phù hợp với tất cả mọi người. Vậy ai nên đầu tư bất động sản và cách thức đầu tư ra sao, chi tiết sẽ có trong các mục tiếp theo của bài viết.

Để trả lời câu hỏi có nên đầu tư bất động sản hay không, bạn cần cân nhắc những lợi ích, rủi ro cũng như điều kiện để đầu tư bất động sản.

* Lợi ích:

• Đảm bảo tài chính dài hạn: bất động sản luôn có xu hướng tăng giá theo thời gian, mặc dù mức độ tăng sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau.

  
  

• Chống lạm phát: bất động sản là một trong những công cụ đầu tư chống lạm phát hữu hiệu nhất. Khi giá cả tăng cao đẩy giá bất động sản tăng cao, cùng với đó mọi người sẽ có xu hướng tích lũy tài sản và chuyển tiền sang các sản phẩm hiện vật như nhà đất, vàng… cũng sẽ góp phần đẩy giá bất động sản lên.

  
  

• Làm tài sản thế chấp: những người đầu tư bất động sản có thể sử dụng chính bất động sản này để làm tài sản thế chấp vay vốn để thực hiện các đầu tư khác.

  
  

• Tạo nguồn thu nhập: những người đầu tư bất động sản để cho thuê sẽ nhận được một nguồn thu nhập đáng kể theo tháng hoặc năm.

* Rủi ro:

• Pháp lý: rủi ro về mặt pháp lý là vấn đề lớn nhất mà những nhà đầu tư phải đối mặt và thời gian giải quyết những vấn đề pháp lý có thể kéo dài khiến nhà đầu tư bị thiệt hại về vốn cũng như chi phí cơ hội. Những vấn đề pháp lý thường gặp như:

  
  

• Quy hoạch: có những khu đất đã được quy hoạch bởi các cấp nhà nước nhưng chưa thi công dự án và những người sở hữu đất trước vấn cố tình bán lại đất cho người khác.

  
  

• Sang tên sổ đỏ: việc sang tên sổ đỏ cần có thời gian và đồng ý của những người đứng tên và sở hữu đất. Tuy nhiên có những người mua không nắm rõ thông tin khiến cho sau khi đặt cọc hay giao tiền mà không thể làm sổ đỏ. Ví dụ như trường hợp bất động sản là tài sản chung của cả vợ và chồng, chồng bán đất nhưng vợ không đồng ý.

  
  

• Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: mục đích sử dụng đất được quy định bởi pháp luật, việc mua bán kinh doanh sai mục đích sử dụng đất có thể bị yêu cầu tháo dỡ hoặc phạt.

  
  

• Hợp đồng mua bán: hợp đồng mua bán không rõ ràng hoặc sai thực tế đều ảnh hưởng đến quyền lợi của người đầu tư. Ví dụ: nhiều trường hợp ghi mức giá trong hợp đồng thấp hơn với giá thực tế để giảm thuế, khi xảy ra tranh chấp giá trị trên hợp đồng sẽ được xem xét. 

  
  

• Môi giới: nhiều người mua bán theo môi giới nhưng nếu môi giới thiếu thông tin khiến việc mua bán thất bại hoặc môi giới có hành vi lừa đảo nhằm chuộc lợi khiến người mua mất tiền.

  
  

• Lãi suất vay: nhiều nhà đầu tư sử dụng tiền vay vốn để mua bán hoặc sử dụng chính bất động sản làm thế chấp để đầu tư. Nếu thanh khoản thấp hoặc giá bán không được như kỳ vọng, nhà đầu tư sẽ phải gánh thêm khoản tiền lãi này.

  
  

• Thanh khoản: thanh khoản bất động sản sẽ thay đổi theo khu vực, loại hình bất động sản hoặc diễn biến thị trường.

  
  

• Chi phí tu sửa bất động sản: các công trình xây dựng sẽ xuống cấp theo thời gian, việc tu sửa có thể tốn kém tuỳ theo mức độ xuống cấp.  

* Thủ tục pháp lý:

Khi đầu tư bất động sản, người tham gia cần phải nắm rõ các thủ tục pháp lý liên quan hoặc có tư vấn từ luật sư hoặc người có kinh nghiệm để đảm bảo giá trị sở hữu đối với tài sản giao dịch. Mỗi loại hình bất động sản sẽ yêu cầu những loại giấy tờ và bước thực hiện khác nhau.

Ví dụ: Đối với việc mua bán đất thổ cư, giấy tờ cần có bao gồm:

Bên bán nhà:

- Sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

- Căn cước công dân (còn hạn sử dụng).

- Sổ hộ khẩu.

- Đăng ký kết hôn (nếu có).

- Hợp đồng uỷ quyền trong trường hợp được uỷ quyền chuyển nhượng hay mua bán. 

Bên mua:

- Căn cước công dân (còn hạn sử dụng).

- Sổ hộ khẩu.

- Đăng ký kết hôn (nếu có).

Hai bên cần thực ký kết hợp đặt cọc (nếu có) và hợp đồng mua bán và công chứng giấy tờ liên quan. Sau đó tiến hành nộp thuế trước bạ tại cơ quan nhà nước và tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ.

* Chi phí:

Tuỳ thuộc vào loại bất động sản hay hình thức đầu tư mà chi phí có thể khác nhau. Tuy nhiên để đầu tư bất động sản trực tiếp thì cần số vốn khá lớn.

Ví dụ:

Giá bán các căn hộ chung cư tại khu vực quận Đống Đa, Hà Nội hiện nay dao động từ 32 – 35 triệu/m2. Với một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 60m2 thì giá bán khoảng 1,92 tỷ - 2,1 tỷ VNĐ.

Giá Shophouse tại khu vực Hoàng Mai, Hà Nội hiện nay dao động từ 226 – 320 triệu/m2. Với một Shophouse diện tích 100m2 thì giá bán khoảng 22,6 – 32 tỷ VNĐ.

Như vậy, để đầu tư bất động sản, ngoài việc có vốn lớn thì người tham gia cũng phải nắm được các kiến thức đầu tư cũng như pháp luật để đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư của mình.   

Năm 2021 thị trường bất động sản Việt Nam trải qua nhiều thăng trầm với những phân khúc nhà hàng, khách sạn, nhà phố kinh doanh “ế ẩm” do đại dịch covid cho đến những cơn sốt đất thổ cư, dự án trên cả nước.

Theo báo cáo từ Hiệp Hội BĐS Việt Nam, thì năm 2021 tình trạng sốt đất diễn ra trên cả nước với mức tăng khoảng 30% ~ 100% như khu vực Hoà Bình tăng 102%, Bắc Giang tăng 37%, Hà Nội tăng 75%, Hồ Chí Minh tăng 24%. Một số dự án tại khu vực Bắc Giang thậm chí tăng 200 – 300%. Dù mức tăng cao nhưng lượng người mua bán cũng rất lớn, từ những người mua đầu cơ cho đến mua đầu tư dài hạn.

Nguyên nhân cho những cơn sốt đất này đến từ các thông tin quy hoạch của nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng để thúc đẩy phát triển kinh tế; các nguồn đầu tư nước ngoài vào phân khúc bất động sản công nghiệp; và tình trạng đầu cơ thổi giá đất từ môi giới và nhà đầu tư.  

Tuy nhiên, sang năm 2022 có nhiều sự kiện liên quan đến thị trường bất động sản khiến cho việc mua bán trở nên trầm lắng hơn, bao gồm:

- Các chính sách pháp luật mới sửa đổi, bổ sung được áp dụng như Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở…

- Các ngân hàng siết chặt tín dụng vào bất động sản.

- Các sự kiện điều tra liên quan đến việc thổi giá đất; đấu thầu đất sai quy định…

Trong 07 tháng đầu năm 2022, mức độ quan tâm cũng như lượng giao dịch bất động sản giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2021. 

(Nguồn: Vneconomy)

Thay vào đó, phân khúc bất động sản cho thuê mặt bằng kinh doanh, nhà ở tăng đáng kể do việc mở cửa lại nền kinh tế và tái sản xuất kinh doanh. Ví dụ tại thành phố Hồ Chí Minh, lượng thuê văn phòng ghi nhận tăng ~ 122%, nhà mặt phố tăng ~ 61%, chung cư tăng ~ 35%...  

Cùng với việc giảm lượng giao dịch mua bán trên thị trường bất động sản thì giá bất động sản cũng dần chững lại.  

Có hai loại đầu tư bất động sản chính là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Trong đó đầu tư trực tiếp là tham gia mua bán và sở hữu giữ bất động sản, còn đầu tư gián tiếp là mua bán các sản phẩm liên quan đến bất động sản, cụ thể như sau:

* Đầu tư trực tiếp:

- Mua bán bất động sản dài hạn: mua bán và chờ đợi bất động sản lên giá. Đây là hình thức yêu cầu vốn đầu tư ban đầu lớn và bền vững (không sử dụng đòn bẩy). Theo thống kê thì mức tăng giá trung bình hằng năm của bất động sản dao động từ 5 ~ 10%. Mức tăng thay đổi theo từng phân khúc và diễn biến thị trường.

- Mua bán đầu cơ theo cơ hội: mua bán bất động sản ngắn hạn theo tin tức như việc đầu cơ theo tin quy hoạch dự án, đầu cơ theo cơn “sốt đất”… Nhà đầu tư cần có vốn lớn (có thể sử dụng đòn bẩy), cần nắm rõ và chính xác thông tin đầu cơ đất. Lợi nhuận đầu cơ có thể lên cao đến trên 20% nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn.

- Mua bất động sản để cho vận hành, khai thác (cho thuê và kinh doanh): mua bất động sản cho mục đích kinh doanh hoặc cho thuê. Nhà đầu tư theo hình thức này có thể sử dụng đòn bẩy hoặc xoay vòng vốn đầu tư từ lợi nhuận hoặc từ vận hành bất động sản. Ví dụ với hình thức cho thuê bất động sản ở khu vực Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh năm 2019 (khi chưa có đại dịch Covid) dao động từ 10 ~ 35%.

* Đầu tư gián tiếp: Đây là hình thức đầu tư đơn giản và thích hợp cho nhiều đối tượng nhà đầu tư, từ số vốn nhỏ đến số vốn lớn. Nhà đầu tư chỉ cần mở một tài khoản đầu tư tại các công ty môi giới chứng khoán và giao dịch online hoặc làm hợp đồng đầu tư với các quỹ đầu tư bất động sản. Hiệu suất thay đổi theo diễn biến thị trường chung và hoạt động của công ty cũng như quỹ đầu tư.

- Mua cổ phiếu công ty bất động sản: các cổ phiếu công ty bất động sản tại thị trường chứng khoán Việt Nam như NVL, KDH, DIG, CEO, VHM…

Năm 2021, hiệu suất của cổ phiếu NVL +150%, năm 2022 đang có hiệu suất -10 %. Cổ phiếu DIG năm 2021 có hiệu suất khoảng +350%, năm 2022 đang có hiệu suất -60%.

- Mua quỹ đầu tư bất động sản: một số quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam như VNL (Vinacapital), VPF (Dragon Capital), VPH (Saigon Asset Management)…

Lời khuyên từ những nhà đầu tư bất động sản giàu kinh nghiệm và thành công sẽ giúp bạn có được những định hướng và kế hoạch đầu tư tốt hơn.

- Xác định rõ mục tiêu và chiến lược đầu tư: đầu tư cơ hội, đầu tư kinh doanh hay đầu tư vận hành, khai thác… cần xác định rõ mục đích để có chiến lược đầu tư hợp lý, đảm bảo lợi nhuận và tránh mất chi phí cơ hội.

- Kiên nhẫn: bất động sản là những tài sản có giá trị lớn và cần thời gian tìm hiểu thông tin cũng như hoàn tất hồ sơ mua bán, giao dịch. Đồng thời việc tăng giá của bất động sản cũng có thể diễn ra trong thời gian dài hơn so với những sản phẩm đầu tư khác. Chính vì vậy, những người tham gia thị trường bất động sản thường theo hướng đầu tư trung và dài hạn hơn là đầu cơ ngắn hạn.

- Hiểu về tài chính của mình:  Nắm rõ số vốn hiện có để có được chiến lược và phân khúc đầu tư phù hợp. Tránh việc lạm dụng đòn bẩy ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư.

- Lựa chọn bất động sản những khu vực phát triển: các bất động sản gần các khu vực có cơ sở hạ tầng như đường giao thông, cơ sở y tế, giáo dục, giải trí… luôn có thanh khoản và giá cao hơn những khu vực khác.

- Làm tăng giá trị bất động sản: những tu sửa như sơn lại tường, làm lại sàn nhà, nội thất có thể giúp bạn tăng đáng kể giá bán hoặc cho thuê so với chi phí bỏ ra.

- Luôn học hỏi và nắm bắt thông tin: hãy tham khảo ý kiến từ các chuyên gia hoặc nhà đầu tư có kinh nghiệm để tăng kiến thức đầu tư của mình. Đồng thời, thu thập và phân tích thông tin để có cơ hội đầu tư sớm và tốt hơn như các quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng của nhà nước, thành phố.

- Tạo dựng các mối quan hệ: tạo ra một mạng lưới quan hệ với những người trong ngành và những người có cùng mối quan tâm về bất động sản để có thêm nhiều thông tin và trao đổi kiến thức, kinh nghiệm đầu tư.

- Tìm hiểu thị trường: thị trường có tác động đến giá của bất động sản. Luôn bám sát diễn biến thị trường và các chu kỳ phát triển của nó.

- Quản lý việc đóng thuế: đảm bảo thực hiện đúng các nghĩa vụ đối với nhà nước khi đầu tư bất động sản.

- Luôn luôn thương lượng: mua bán là một quá trình liên quan đến đàm phán giá. Dành thời gian cho việc xem xét giá trị và mức giá hợp lý cho bất động sản đầu tư.

- Trung thực: luôn trung thực trong các cuộc giao dịch, điều này sẽ giúp bạn tạo dựng niềm tin và danh tiếng cho bản thân, từ đó có được nhiều cơ hội đầu tư hơn.

- Học cách nhận ra giá trị: giá trị của một bất động sản có thể được tạo ra bởi chính người đầu tư khi họ có thể nhìn ra được khả năng khai thác cũng như tiềm năng tương lai của nó.

- Tập trung vào chất lượng: chất lượng luôn là một trong những yếu tố hàng đầu tạo ra giá trị cho bất động sản.

- Đánh giá rủi ro: hạn chế thua lỗ và thất bại trong đầu tư bằng cách đánh giá tất cả rủi ro tiềm ẩn khi đầu tư bất động sản như vấn đề pháp lý, thanh khoản…

- Đánh giá tiềm năng phát triển: tiềm năng phát triển của một bất động sản đóng góp phần lớn vào giá trị của nó.

- Chọn một môi giới tốt: nếu bạn đầu tư theo môi giới, hãy tìm hiểu về môi giới mà bạn hợp tác để đảm bảo môi giới đáng tin tưởng, có kiến thức, hiểu biết và kinh nghiệm đầu tư.

- Lắng nghe chuyên gia: khi bạn không hiểu rõ vấn đề gì, hãy tìm đến chuyên gia để có được thông tin tốt nhất.

- Tuân thủ cam kết: đảm bảo thực hiện đúng các cam kết đã đưa ra đối với người mua hoặc bán để đảm bảo quyền lợi cho cả đôi bên.

- Hành động ngay khi cơ hội đến: quyết đoán khi đầu tư để tránh mất cơ hội và có được giá tốt nhất.

- Đừng tham lam: biết thỏa mãn với những gì có được là yếu tố giúp nhà đầu tư duy trì được trạng thái tốt nhất khi đầu tư. 

Bất động sản luôn là một khoản đầu tư đáng giá giúp tạo ra nguồn thu nhập ổn định hoặc tài chính vững chắc, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Không giống như các sản phẩm đầu tư khác như chứng khoán, forex, tiền ảo khi nhà đầu tư có thể hoàn thành giao dịch trong ngày, bất động sản yêu cầu người tham gia về thời gian và sự kiên nhẫn.

Thông qua bài viết, chúng tôi hy vọng bạn đọc có được những kiến thức cơ bản nhất về đầu tư bất động sản để đưa ra lựa chọn tốt nhất cho danh mục đầu tư của mình.